Les canalisations sont un élément essentiel du confort et du bon fonctionnement de tout immeuble. Pourtant, lorsqu'un problème survient — bouchon, fuite, dégât des eaux — il est souvent difficile de savoir qui doit réagir, comment intervenir efficacement, et dans quels cas l'assurance interviendra. Voici un guide pour les copropriétaires et propriétaires confrontés à ces situations.
1. CANALISATIONS BOUCHÉES : QUI DOIT RÉAGIR ET COMMENT PRÉVENIR LES PROBLÈMES ?
Propriétaire, syndic, ou locataire : qui est responsable ?
Lorsqu’une canalisation se bouche dans un immeuble, la première question qui se pose est: où se situe le bouchon ?
- Si le problème se trouve dans les parties privatives (ex. : siphon de lavabo, canalisation d’évier, toilettes d'un appartement), c’est le locataire qui en est généralement responsable.
- Si le bouchon est dans les parties communes (colonne principale d’évacuation, regard d’égout de l’immeuble), c’est le syndic ou la copropriété qui doit agir.
- En cas de doute ou d’absence de schéma précis du réseau, il est recommandé de faire appel à une société équipée d’une caméra d’inspection pour localiser précisément l’origine du problème.
Assurances : que prennent-elles en charge en Belgique ?
Les assurances habitation peuvent couvrir certaines interventions, à condition que les dommages soient liés à un sinistre imprévisible (dégât des eaux dû à une canalisation obstruée, par exemple).
En revanche, les frais d’entretien ou de débouchage préventif ne sont pas couverts. Certaines polices prévoient toutefois une prise en charge partielle des frais de recherche de la cause si elle entraîne un sinistre couvert.
Une assurance copropriété ou RC immeuble peut aussi intervenir si un bouchon cause un dégât dans une autre unité de l'immeuble.
Pourquoi faut-il réagir rapidement ?
Un bouchon négligé peut entraîner :
- Des débordements d’eaux usées
- Des dégâts dans les appartements voisins
- Des odeurs nauséabondes
- Une usure prématurée des canalisations
Réagir vite, c’est limiter les dégâts, éviter les conflits de voisinage et réduire les coûts de réparation.
Le curage préventif : une nécessité à Bruxelles
À Bruxelles, le calcaire est un problème bien connu. L’eau y est dite dure, ce qui favorise l’accumulation de tartre dans les canalisations. Résultat : les diamètres se réduisent, le débit diminue, les bouchons apparaissent.
Faire un curage préventif tous les 1 à 2 ans permet de :
- Éliminer les dépôts de tartre, de graisse ou de savon
- Prévenir les obstructions soudaines
- Prolonger la durée de vie des installations
Le curage s’effectue à l’aide de jets d’eau haute pression, parfois combinés à une tête rotative qui gratte les parois.
Pour les propriétaires soucieux de la qualité de l’eau et du tartre, une alternative durable est l’installation d’un osmoseur domestique qui purifie l’eau via une membrane semi-perméable. Résultat :
- Moins de tartre dans les canalisations
- Moins de corrosion
- Une eau plus douce pour la peau et les appareils électroménagers
C’est une solution recommandée pour les immeubles anciens ou les quartiers où l’eau est particulièrement calcaire comme Schaerbeek ou Uccle.
2. DÉGÂTS DES EAUX : QUE FAIRE, QUI ALERTER ET COMMENT SE PROTÉGER ?
Tâches d’humidité au plafond, odeur de moisi persistante, moisissures, perte de pression dans la chaudière, facture d’eau anormalement élevée… Les signes d’un dégât des eaux peuvent être discrets, mais les conséquences lourdes.
Il est essentiel de réagir rapidement pour limiter les dommages et éviter une dégradation plus importante. La première étape est d’identifier la source de la fuite.
Recherche non-destructive de fuites
Ces techniques innovantes (caméra thermique, gaz traceur, colorants fluorescents…) permettent de localiser l’origine du problème sans démolir murs, sols ou installations. Elles offrent une intervention ciblée, rapide et propre.
Un rapport détaillé peut être utilisé pour une déclaration d’assurance et pour planifier les réparations.
Qui doit réagir en cas de dégâts des eaux?
Dès qu'un dégât est constaté (infiltration, flaque d'eau, mur humide, ...) la priorité est d'identifier la source:
- S'il s'agit d'un problème dans l'appartement ou de la maison, le propriétaire ou locataire doit contacter un spécialiste en recherche de fuite ou un plombier si la source est identifiée, continue et visible.
- Si l’eau provient d’un mur mitoyen, d'un plafond ou d'un tuyau commun, le syndic doit être averti immédiatement.
- En copropriété, il est important d'agir rapidement pour limiter l'étendue des dégâts et informer le syndic, son assurance et les voisins susceptibles d'être concernés.
Ce que couvre l’assurance en Belgique
La plupart des assurances incendie/multirisques couvrent les dégâts des eaux. Attention, il peut exister une franchise générale qui varie selon la police souscrite. La police inclut: :
- Le cout de la recherche de la fuite
- La réparation des dommages causés (plafonds, parquets, mobilier…)
- Le remboursement de la surconsommation d’eau, dans certains cas
En copropriété : les dommages aux parties communes et privatives sont couverts par l’assurance de la copropriété. Mais si la responsabilité du locataire est engagée, son assurance devra intervenir.
Pourquoi réagir vite est essentiel ?
Un dégât des eaux non traité peut, en quelques heures :
- Fragiliser une cloison
- Provoquer un court-circuit
- Favoriser les moisissures
- Détériorer des biens de valeur
Détection de fuite : outils indispensables
Les experts disposent de nombreux outils modernes pour détecter une fuite sans casser les murs:
- Caméra thermique : variations de température détectées
- Gaz traceur : injection et détection par appareil
- Colorant fluorescent : suivi visuel du parcours de l’eau
- Générateur de fumée : test des évacuations d’air ou d’eau
Ces méthodes précises et sans destruction évitent des travaux inutiles et coûteux.
Le rôle de l’expert
Le syndic ou le propriétaire peut choisir une entreprise de recherche de fuites. L’expérience humaine reste cruciale, l'expert connait :
- Les circuits d’eau typiques dans les immeubles
- Les points faibles fréquents (soudures mal faites, joints défectueux, affaissements…)
- Les indices invisibles à l’œil nu
L’expert rédige un rapport technique à remettre à l’assurance, exigé pour obtenir une indemnisation.
CONCLUSION : ANTICIPER, C’EST ÉCONOMISER
Les problèmes de tuyaux ne sont jamais agréables. Mais avec un bon entretien, des réactions rapides et l’aide de professionnels compétents, ils peuvent être gérés efficacement.
Investir dans le curage ou un osmoseur n’est pas une dépense inutile : c’est assurer la pérennité de son bien, réduire les sinistres et garantir la tranquillité de tous.
👉 Pour tout immeuble, copropriété ou maison, le mot d’ordre est simple : mieux vaut prévenir que réparer.
BESOIN D’UN EXPERT POUR VOS CANALISATIONS ?
La Compagnie des Tuyauteurs (basée à Etterbeek) intervient rapidement dans les 19 communes de Bruxelles, à vélo cargo : une solution écologique, rapide et efficace.
Prestations : débouchage, recherche de fuite, curage, installation d’osmoseur.
Contact :
- Email : info@compagnie-tuyauteurs.com
- Téléphone : +32 475 555 336 (Xavier)
- Adresse : 106 Avenue des Champs, 1040 Etterbeek